Jeśli jesteś zainteresowany zleceniem nam INWENTARYZACJI BUDOWLANEJ przejdź TUTAJ

W internecie można znaleźć bardzo dużo informacji na temat obliczania powierzchni użytkowej. Problem polega na tym, że sposobów liczenia powierzchni jest wiele, przyjęte metody wykluczają się nawzajem i nie trudno w tym wszystkim się pogubić. Osoba, która dokładnie wie jakich przepisów powinna się trzymać nie będzie miała problemu z określeniem sposobu pomiaru. W tym artykule wychodzimy na przeciw tym, którzy nie do końca wiedzą. Staramy się przedstawić konkretną metodę, naszym zdaniem optymalną i najczęściej stosowaną w opracowaniach typu inwentaryzacja budowlana.

1. Sposoby obliczania powierzchni użytkowej.

Sposób obliczania powierzchni użytkowej określony jest w wielu ustawach oraz w dwóch normach. Podane tam zasady uwzględniają kilka czynników, które powodują różnice w wynikach pomiarów. Należą do nich czynniki takie jak:

• wysokość, na której dokonywany jest pomiar (przy podłodze lub na wys. 1m)
• sposób liczenia powierzchni w pomieszczeniach ze skośnym sufitem
• dokładność podanej powierzchni (ilość miejsc po przecinku)
• podział powierzchni na powierzchnię użytkową i pomocniczą
• sposób liczenia wnęk i pilastrów

Ustawy, w których jest mowa o metodzie wyliczania powierzchni użytkowej:

• Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• Ustawa z dnia 28 0.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r.
  

Polskie Normy, w których jest mowa o metodzie wyliczania powierzchni użytkowej:

• PN – 70/B-2365 Powierzchnie budynków. Podział, obliczenia i zasady obmiaru.
• PN-ISO 9836 :1997 pn. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

2. Problemy przy obliczaniu powierzchni użytkowej

Inwentaryzacje budowlane (mierzenie budynku i tworzenie na podstawie pomiarów dokumentacji technicznej) wykonujemy od kilkunastu lat. W czasie wykonywania dokumentacji technicznych, zauważyliśmy, że największe emocje budzi obliczenie powierzchni użytkowej. Mieszkańcy / administratorzy zdziwieni byli dużymi różnicami pomiędzy tym co mieli „w papierach” a wynikiem pomiarów. Różnice te wynikają najczęściej z:

• wliczania lub niewliczania do powierzchni użytkowej szaf wnękowych
• liczenia powierzchni w świetle surowych lub wykończonych ścian
• różnego liczenia powierzchni pomieszczeń ze skośnym sufitem
• błędu osoby dokonującej pierwotnego pomiaru

3. Którą metodę obliczania powierzchni użytkowej wybrać?

Nasze wieloletnie doświadczenie pozwoliło nam ustalić metodę obliczania powierzchni użytkowej, budzącą najmniej kontrowersji i stosowaną najczęściej.

Zgodnie z polskim prawem stosowanie norm jest fakultatywne. Należy więc zacząć od ustaw, które jak wiadomo obowiązują nas wszystkich. Metody podane w ustawach (w przeciwieństwie do metod w Polskich Normach) na szczęście dość mocno pokrywają się. Różnice polegają głównie na ilości wytycznych dotyczących sposobu pomiaru powierzchni. Najwięcej informacji znajdziemy w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r., i to właśnie tę ustawę weźmiemy za punkt wyjścia.

Według w/w ustawy przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu należy przyjąć następujące zasady:

• do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie.
• do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach
• Obmiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian
• Gdy wysokość pomieszczenia jest większa lub równa 220 cm – powierzchnię zalicza się w całości do powierzchni użytkowej lokalu.
• Gdy wysokość pomieszczenia mieści się w przedziale 140  – 219 cm – powierzchnię zalicza się w 50% do powierzchni użytkowej lokalu.
• Gdy wysokość pomieszczenie jest mniejsza od 140 cm – powierzchni w całości nie zalicza się do powierzchni użytkowej lokalu.
• Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Ostatni punkt, który jest dosłownym cytatem z Ustawy odnosi nas do PN-ISO 9836 :1997 pn. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Z Normy tej wynikają dwa kolejne punkty, o których nie było mowy w ustawie:

• Pomiaru dokonywać należy przy poziomie podłogi (z pominięciem listew podłogowych)
• Powierzchnię użytkową należy podawać z dokładnością dwóch miejsc po przecinku.

 Spośród wytycznych niewymienionych w przytoczonych przez nas przepisach należałoby się ustosunkować jeszcze do przypadku gdy w lokalu znajdują się schody. Przyjęło się stosować następujące zasady:

• powierzchnię stopni i spoczników (w rzucie poziomym bez doliczania „zachodzących na siebie” stopni), w schodach prowadzących z pomieszczenia A do pomieszczenia B, w połowie zaliczamy do powierzchni użytkowej pomieszczenia A a w połowie do powierzchni użytkowej pomieszczenia B
• Powierzchnię pod schodami liczymy analogicznie do przypadku pomieszczenia ze skośnym sufitem. (PATRZ RYS. 2)

4. Praktyczne przykłady stosowanej przez nas metody

Poniżej przedstawiamy rysunki obrazujące sposób obliczania powierzchni użytkowej

Jeśli jesteś zainteresowany zleceniem nam INWENTARYZACJI BUDOWLANEJ przejdź TUTAJ

Architektura to nie tylko piękne rysunki, odważne koncepcje i rozterki w stylu „czy aby proporcje są właściwe?”. Niestety sporo w jest w naszym fachu elementów, które ze sztuką wiele wspólnego nie mają. Sztuką jest za to rozumienie wszystkiego w sposób bezbłędny, pamiętać nie trzeba (można zapisać przecież) ale zrozumieć zdecydowanie tak.

Zetknęliśmy się ostatnio wielokrotnie z tematem ustanawiania odrębnej własności lokali. Jednym z najważniejszych elementów tego zadania jest ustalenie udziałów poszczególnych mieszkańców w całości nieruchomości. Tak, każdy z nas (w tym ja) miał taki moment, że słuchając o tym przytakiwał robiąc mądrą minę a w głębi duszy myślał „będzie trzeba to kiedyś zrozumieć”. Dla tych, którzy nie mieli jeszcze na to czasu przedstawiam przyjemny przykład wyjaśniający co i jak.

W pewnej małej firmie, zajmującej się sprzedażą maści na odciski, pracują 4 osoby.

1. Pan Henio

2. Pani Wiola

3. Pani Krysia

4. Pan Artur

Tak się akurat złożyło, że pani Krysia obchodzi imieniny. Załoga postanowiła to uczcić i złożyć zamówienie w cukierni. Wszyscy zdecydowali się na pyszne pączki.

– Pan Henio zamówił 2

– Pani Wiola zamówiła też 2 (żeby nie było że zje więcej niż pan Henio)

– Pani Krysia zamówiła tylko 1 (żeby Wiola poczuła się łakomczuchem)

– Pan Artur zamówił 3 (miał wielką ochotę na 4)

W końcu zamówienie dostarczono

                8 pączków               i                 tort gratis !

Pan Artur zmarkotniał, przecież on zapłacił najwięcej, bo aż za 3 pączki a inni na pewno będą chcieli podzielić tort na cztery części, a przecież jemu należy się więcej. Na szczęście pani Krysia była na diecie i wcale nie chciała zjeść ćwierć tortu więc powiedziała:

– trzeba policzyć udziały w torcie.

Wszyscy zrobili wielkie oczy, bo nie wiedzieli jak. Na szczęście pani Krysia uważała w szkole na matematyce i wiedziała:

– Każdy dostanie tyle części tortu ile zamówił pączków. (pan Artur poweselał). Mamy w sumie 8 pączków więc tort trzeba podzielić na osiem części.

Po szybkiej akcji z nożem i papierowymi talerzykami ustalono sprawiedliwy podział.

Możemy więc powiedzieć, że udziały w torcie przedstawiają się tak:

pan Artur ma 3/8 udziału w torcie

pani Wiola ma 2/8 udziału w torcie

pani Krysia ma 1/8 udziału w torcie

pan Henio ma 2/8 udziału w torcie

A teraz, żeby nie było wątpliwości przełóżmy to jeszcze na budynek.

Tort to część wspólna budynku (korytarze, pomieszczenia gospodarcze, piwnice nie przypisane do lokali, klatka schodowa itp.).

Osoby (Artur, Wiola, Krysia, Henio) to lokale, które mają udziały w części wspólnej.

Ilość pączków, którą ma każda osoba to ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.

Czyli udział lokalu „X” w części wspólnej  równa się:

ilość metrów kwadratowych lokalu „X”podzielona przez  ilość metrów kwadratowych wszystkich lokali w nieruchomosci.

***

Oczywiście kwestia podziału nieruchomości bywa bardziej skomplikowana, jednak podstawowa zasada pozostaje zawsze taka sama. Czasem warto cofnąć się do czasów dzieciństwa i rozrysować sobie wszystko na koszyczki i jabłuszka. Liczby wyglądają ładnie i mądrze ale zawsze warto poświęcić chwilę i sprowadzić swój skomplikowany wzór matematyczny do najprostszego przykładu, rozrysować na kartce i sprawdzić czy nie ma przypadkiem błędu logicznego, czy jabłuszka nam się tajemniczo nie rozmnożyły lub nie poznikały.