Jeśli jesteś zainteresowany zleceniem nam INWENTARYZACJI BUDOWLANEJ przejdź TUTAJ

W internecie można znaleźć bardzo dużo informacji na temat obliczania powierzchni użytkowej. Problem polega na tym, że sposobów liczenia powierzchni jest wiele, przyjęte metody wykluczają się nawzajem i nie trudno w tym wszystkim się pogubić. Osoba, która dokładnie wie jakich przepisów powinna się trzymać nie będzie miała problemu z określeniem sposobu pomiaru. W tym artykule wychodzimy na przeciw tym, którzy nie do końca wiedzą. Staramy się przedstawić konkretną metodę, naszym zdaniem optymalną i najczęściej stosowaną w opracowaniach typu inwentaryzacja budowlana.

1. Sposoby obliczania powierzchni użytkowej.

Sposób obliczania powierzchni użytkowej określony jest w wielu ustawach oraz w dwóch normach. Podane tam zasady uwzględniają kilka czynników, które powodują różnice w wynikach pomiarów. Należą do nich czynniki takie jak:

• wysokość, na której dokonywany jest pomiar (przy podłodze lub na wys. 1m)
• sposób liczenia powierzchni w pomieszczeniach ze skośnym sufitem
• dokładność podanej powierzchni (ilość miejsc po przecinku)
• podział powierzchni na powierzchnię użytkową i pomocniczą
• sposób liczenia wnęk i pilastrów

Ustawy, w których jest mowa o metodzie wyliczania powierzchni użytkowej:

• Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• Ustawa z dnia 28 0.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r.
  

Polskie Normy, w których jest mowa o metodzie wyliczania powierzchni użytkowej:

• PN – 70/B-2365 Powierzchnie budynków. Podział, obliczenia i zasady obmiaru.
• PN-ISO 9836 :1997 pn. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

2. Problemy przy obliczaniu powierzchni użytkowej

Inwentaryzacje budowlane (mierzenie budynku i tworzenie na podstawie pomiarów dokumentacji technicznej) wykonujemy od kilkunastu lat. W czasie wykonywania dokumentacji technicznych, zauważyliśmy, że największe emocje budzi obliczenie powierzchni użytkowej. Mieszkańcy / administratorzy zdziwieni byli dużymi różnicami pomiędzy tym co mieli „w papierach” a wynikiem pomiarów. Różnice te wynikają najczęściej z:

• wliczania lub niewliczania do powierzchni użytkowej szaf wnękowych
• liczenia powierzchni w świetle surowych lub wykończonych ścian
• różnego liczenia powierzchni pomieszczeń ze skośnym sufitem
• błędu osoby dokonującej pierwotnego pomiaru

3. Którą metodę obliczania powierzchni użytkowej wybrać?

Nasze wieloletnie doświadczenie pozwoliło nam ustalić metodę obliczania powierzchni użytkowej, budzącą najmniej kontrowersji i stosowaną najczęściej.

Zgodnie z polskim prawem stosowanie norm jest fakultatywne. Należy więc zacząć od ustaw, które jak wiadomo obowiązują nas wszystkich. Metody podane w ustawach (w przeciwieństwie do metod w Polskich Normach) na szczęście dość mocno pokrywają się. Różnice polegają głównie na ilości wytycznych dotyczących sposobu pomiaru powierzchni. Najwięcej informacji znajdziemy w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r., i to właśnie tę ustawę weźmiemy za punkt wyjścia.

Według w/w ustawy przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu należy przyjąć następujące zasady:

• do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie.
• do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach
• Obmiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian
• Gdy wysokość pomieszczenia jest większa lub równa 220 cm – powierzchnię zalicza się w całości do powierzchni użytkowej lokalu.
• Gdy wysokość pomieszczenia mieści się w przedziale 140  – 219 cm – powierzchnię zalicza się w 50% do powierzchni użytkowej lokalu.
• Gdy wysokość pomieszczenie jest mniejsza od 140 cm – powierzchni w całości nie zalicza się do powierzchni użytkowej lokalu.
• Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Ostatni punkt, który jest dosłownym cytatem z Ustawy odnosi nas do PN-ISO 9836 :1997 pn. Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Z Normy tej wynikają dwa kolejne punkty, o których nie było mowy w ustawie:

• Pomiaru dokonywać należy przy poziomie podłogi (z pominięciem listew podłogowych)
• Powierzchnię użytkową należy podawać z dokładnością dwóch miejsc po przecinku.

 Spośród wytycznych niewymienionych w przytoczonych przez nas przepisach należałoby się ustosunkować jeszcze do przypadku gdy w lokalu znajdują się schody. Przyjęło się stosować następujące zasady:

• powierzchnię stopni i spoczników (w rzucie poziomym bez doliczania „zachodzących na siebie” stopni), w schodach prowadzących z pomieszczenia A do pomieszczenia B, w połowie zaliczamy do powierzchni użytkowej pomieszczenia A a w połowie do powierzchni użytkowej pomieszczenia B
• Powierzchnię pod schodami liczymy analogicznie do przypadku pomieszczenia ze skośnym sufitem. (PATRZ RYS. 2)

4. Praktyczne przykłady stosowanej przez nas metody

Poniżej przedstawiamy rysunki obrazujące sposób obliczania powierzchni użytkowej